Commercial Mortgage Deuxième ligne ou l'équité en matière de crédit commerciale - Quel est le meilleur?

Commercial investisseurs immobiliers demandent souvent qui est le prêt plus appropriée à leur situation, la ligne de l'équité en matière de crédit commerciale ou de la Deuxième taux commercial fixe. Ces deux prêts assis en position de second rang derrière un prêt hypothécaire existant première exploitation commerciale, permettant aux investisseurs de débloquer l'équité et d'utiliser ces produits pour d'autres projets. Parmi les utilisations courantes du capital de réadaptation ou comptant course pour l'acquisition de propriétés nouvelles.

Les conseils sur ce qui est le meilleur programme de prêt, dépend de la façon dont l'investisseur est la planification sur l'utilisation des produits de trésorerie de l'emprunt. Nous avons souvent en garde les investisseurs d'être réaliste et approfondie sur la prévision de valeur de la propriété future qui a un effet majeur sur les options de prêts potentiels.

Par exemple, si l'investisseur est d'acheter une propriété stable et veut tout simplement se retirer de trésorerie sur une propriété existante pour couvrir les bas de paiement / frais de clôture, il est souvent préférable d'y aller avec le deuxième taux fixe de commerce. La principale raison est le résultat de deux facteurs 1. La propriété en question est stabilisée - a donc peu de place à l'appréciation rapide et 2. Restriction de la Banque sur la trésorerie à refinancer. A ce jour, 95% de toutes les sources de financement ne sera pas aller au-delà de 75% - prêt de 80% de la valeur commerciale sur la trésorerie à refinancer.

En raison de ces deux facteurs, il pourrait être de 10 ans ou plus avant la valeur de la propriété en question rattrape et met l'investisseur dans la position de tirer suffisamment d'argent / fonds propres de la nouvelle propriété à rembourser le prêt deuxième position. Saïd d'une autre manière, la plupart des investisseurs ne veulent pas le risque d'avoir une ligne de crédit à taux variable de la longueur de temps.

Juste en face de l'avis serait normalement accordée aux investisseurs qui acquièrent des propriétés qui sont stabilisés et ont un potentiel solide pour une valeur accrue. Donc, la recommandation est d'aller avec la ligne de l'équité en matière commerciale. Rénover la propriété, augmenter l'occupation, d'accroître le revenu brut, etc, qui à son tour, augmente la valeur de la propriété en question. Que le refinancement de la première hypothèque sur la nouvelle propriété via un cash out de refinancement. Utilisez le produit pour rembourser à la fois l'équilibre sur la ligne de l'équité et l'équilibre sur la première hypothèque de la nouvelle propriété.

Pourquoi s'en préoccuper? Pourquoi ne pas simplement avoir un deuxième taux fixe et ne pas s'inquiéter d'avoir à refinancer la dette sur la ligne? ou avoir à vous soucier de l'augmentation du taux sur la ligne? Il ya généralement un couple de bonnes raisons. 1. Le taux du prêt à taux fixe de position Deuxième est normalement de 50 bps à 150 bps plus élevé que sur un prêt première position typique. En obtenant un taux global plus faible, le débit de l'investisseur portefeuille de trésorerie devrait augmenter. 2. En payant le solde sur la ligne de l'équité en matière commerciale à l'investisseur a désormais accès à nouveau au capital sur la ligne pour commencer un autre projet.

Bien sûr, chaque situation est différente et requiert des stratégies adaptées en vue de mettre l'investisseur dans la meilleure position possible. L'idée est simplement de planifier à l'avance et de compenser à la fois pour la zone de confort investisseurs ainsi que la restriction que l'investisseur est confronté lorsqu'il s'agit de sources de financement....